物流地產商持續加大佈局、掘金物流市場，行業呈現“一超多強”競爭格局。

        物流作為不同地區生產與消費間的橋樑，為市場中的商品流通提供了極大便利。物流產業不僅成為21世紀經濟發展的基礎性產業，也是衡量地區發展速度的重要標準之一。近兩年由於疫情的影響，電商和快遞行業得到高速發展，物流地產升級為熱門產業。此外，隨著物聯網、大數據、雲計算等技術的成熟應用，通過自動化、智慧化手段提升物流地產運營效率亦成為行業新趨勢。

        儘管物流需求強勢上揚，但其供應端卻呈現相對緊缺態勢，因此，目前中國物流業的投資意向保持高位，尤其是京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群核心物流樞紐地區。市面上的收購、併購機會紛紛被
各大投資者緊盯不放，以期擴大自建規模。

物流地產現狀
        物流地產從上世紀80年代發展至今已有多年歷史，而中國的物流地產業起步較晚，因近年來電商業的市場需求與國家的政策引導，發展勢頭強勁。例如，《關於繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地，城鎮土地使用稅優惠政策的公告》對物流領域稅費優惠政策，降低公路通行成本，以及加強物流領域收費行為監管等舉措。

        實際上，物流地產是企業進行現代化物流運營的載體。物流地產以物流園區為發展核心，同時部署運營倉儲、配送中心、分撥中心等設施，與製造業、物流企業等客戶建立合作，並為其提供物流園區租賃、運
營、配送等服務。物流地產的實際操作環節包括選址、開發、建設、管理以及金融等。

        現代化的物流地產商有著明顯的發展優勢：一是物流業的高速發展使高標準的倉儲嚴重不足，為此，物流地產具備強大的發展空間；二是物流地產相較於購物中心和辦公樓等商業地產，項目收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強的抗風險能力。

        據數據顯示（圖1所示），2021年6月，中國一線城市倉儲需求面積達78.99萬平方公尺，環比上漲68.5%；二線城市倉儲需求面積為25.18萬平方公尺，環比上漲17.4%；其他城市倉儲需求面積約6.32萬平方公尺，環比上漲6.6%。各線城市倉庫需求總體穩定在一個區間內。

        截至2020年12月底，中國通用倉庫總面積超3.23億平方公尺，比2019年增加0.23億平方公尺，倉庫資源覆蓋了32個省份，227個城市，7,437個園區。而數據顯示，在中國主要城市中，非自用的高標準物流倉儲面積約為0.26億平方公尺，人均優質物流倉儲面積約0.015平方公尺，與一些發達國際相差甚遠。此外，難以滿足現代企業需求的物流倉儲與空間佈局不足等問題亦比比皆是。

競爭四起
        實際上，資本市場不乏對交通樞紐區域物流地產的狂熱。例如港口、公路、鐵路、物流等交通樞紐及商貿中心的產生，都為物流地產帶來了發展機遇。一方面，大型外企看重物流地產長期穩定的投資回報機制；另一方面，本土企業看重土地自身價值。面對成熟的物流地產外企和內資綜合性企業，物流地產市場的激烈競爭不可避免。

        儘管中國物流地產存量約9.55億平方公尺，處於領先地位，但是優質的物流設施存量占比僅5%。隨著零售電商、3PL的快速發展，物流地產正朝著高標準方向躍進。例如，阿里巴巴、京東、蘇寧等電商企業積極籌建倉儲，通過科技創新能力優化自身物流體系。據悉，京東物流於2021年5月28日正式在港上市，市值當日便高達2,540億港元（2,054億元人民幣）。其以自身倉儲為核心優勢，運營倉庫數量從2019年的550個增加至2020年的900個，倉儲總面積達2,100萬平方公尺。

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