空置率上揚和租金承壓是物流地產行業最大的挑戰之一，而如何突破這樣的困局，需要企業以優質的資產打造差異化優勢，同時市場需求的變遷，也將不斷地影響著市場動向。

        2023年12月20日消息，中國高麓集團完成募集高麓一期工業物流人民幣基金，據稱，該基金將向位於長三角核心發展區域的多個在營成熟物流及工業項目發起收購，總建築面積逾65萬平方米。

身影遍佈物流行業
高瓴資本

        對於高麓集團或許大家有點陌生，但對其背後的高瓴資本絕對是十分熟悉。在物流行業，高瓴資本的身影遍佈各個環節，其投資的知名企業包括普洛斯、京東物流、中通快遞、德邦、滿幫等。而在高麓集團完成募集高麓一期基金之前，京東產發（京東集團內智慧物流倉儲平台的唯一開發持有者，其主要資產是物流基礎設施，包括京東旗下大型智慧物流中心亞洲一號）和高瓴資本聯手設立的合資公司EZA Hill，收購了ESR-LogosREIT旗下位於新加坡的物流地產資產包。本次收購總價約為18.6億元人民幣，該資產包內含位於新加坡的五項優質的物流資產，總建築面積達約17.65萬平方米，本次交易為新加坡2023年以來最大的物流類交易。

        不少評論指出，高麓集團的表現不僅從側面體現了高瓴資本，在物流資產領域的濃厚興趣，也是高瓴資本培育新增長的表現，或將有望複刻華平資本對易商紅木的孵化套路。不過，易商在成立之初中國物流地產市場尚處於初生階段，並且經歷了近十年來中國物流地產行業的高速發展期，如今中國物流地產已經是紅海一片，新入市資產逐年走高的同時，還伴隨著空置率逐漸攀高和租金的一路走低。因此，高麓集團如何在這樣的市場狀態下，以黑馬之姿持續發力攪動物流地產行業，值得期待。

打造差異化優勢是競爭關鍵

        對於物流地產而言，買地建倉庫收租金，這是最傳統也是最成熟的商業模式之一，但這樣的商業模式讓企業飽嘗了“同質化競爭”之苦，也不大可能通過一味地降低租金來吸引客戶，這也不足以支撐企業自身的可持續發展。為此，如普洛斯、萬緯物流、瀚溥物流地產、易商紅木、啟橙中國、寶灣、豐樹、安博等企業從產業、定位和解決方案等入手，打造不同的差異化優勢。

        例如普洛斯通過資本運作打造“十字型”生態鏈，打造了完整的服務生態；而萬緯物流則是從服務出發，以“一體化供應鏈服務”為抓手與客戶形成深度綁定；瀚溥物流地產能夠以較低的租金提供更優質的倉儲資源贏得客戶青睞；啟橙中國則是打造“城市冰箱”，以滿足新市場需求。

需求轉換引發市場異動

        同時，市場需求的變動對中國物流地產市場產生了不小的影響。以高標倉領域為例，電商、3PL和製造業是主要客戶來源。

電商走向存量市場
服務仍是關鍵

        電商方面，中國國內電商零售滲透率正在不斷提升，由此也為物流地產行業帶來了持續的動力。而隨著電商流量從增量變為存量市場，以及疊加經濟大環境等因素，儘管有COVID-19等事件影響，電商市場進入瓶頸期已成為可預見的事實。不過，值得注意的是，電商競爭從過去幾年的“花裡胡哨”最終變為當前的“價格戰”之時，其對於服務，尤其是物流端的重視卻始終未曾停下腳步。而且，在新“三巨頭”中，除了京東、淘天有自有物流之外，拼多多以及後來居上的抖音電商等仍處於“輕資產”模式，或也將以倉儲為切入點實現“由輕轉重”，這也將持續為物流地產的發展提供動力。

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