生鮮食品和電子商務日益增長的需求是越南國內冷藏市場的主要推動力，而冷藏市場是物流的利基市場。越南第一座商業冷庫是由日本Konoike Transpor t Co.Ltd與三家越南公司的物流合資企業Konoike VinaTrans於19 96年建造。然而，越南的冷庫格局是本土化且高度分散，到2022年為止，將有40多個新項目提供總計約46萬平方米的冷鏈倉庫。事實上，越南生鮮食品銷售額已從2020年的404億美元飆升至2023年的457億美元，複合年增長率(CAGR)為6.3%。

        2017年至2022年，越南電子商務市場的年增率高達21.5%，本土公司An Viet、Phan Duy、Hung Vuong和ABA Cool Trans是越南領先的冷庫供應商，而外國公司如Lineage Logistics、SK Logistics和Lotte Logistics等也在積極擴大其在市場的影響力。儘管如此，越南的需求仍然超過供應，電子商務平台的崛起為冷藏能力帶來巨大壓力。2022年底，整體市場租用率約88%，胡志明市、平陽、隆安、北寧等主要市場則在90%以上。現有儲存量大部分集中在胡志明市及其周邊省份，合計佔總量的87%。

        各次市場的冷庫租金差異較大，胡志明市的設施較發達，加值服務較好，租金水平較高，幾乎是其他地區的兩倍。平均而言，越南優質冷庫倉庫租金通常在每噸22美元（北寧市）至50美元（胡志明市）之間。越南國內冷庫市場在產業物流發展過程中要邁向下一階段，將面臨更多挑戰，服務商在營運和技術上不斷進行創新和改革。一個位置優越、設計精良的自動化倉庫從營運成本角度來看將優於傳統競爭對手，而且未來市場將看到更多的交易和更多的投資機構參與。

        由於越南冷庫的吸引力和巨大的潛力，外國投資基金正在投入大量資金進行冷庫建設。與冷藏一樣，冷藏運輸、冷藏貨櫃在供應不斷增加的情況下也面臨著激烈的競爭。企業已從普通貨櫃轉向投資冷藏貨櫃，主要服務於農業、漁業、醫療保健和食品行業。到2030年，眾多因素將推動冷庫資產的投資復甦，目前冷庫資產的交易量已較2021年的高點有所萎縮。

        具體來說，投資者被冷鏈行業的穩定性所吸引，這得益於對冷藏設施中的食品和藥品等需溫控商品的長期需求。此外，有吸引力的租賃契約將吸引有遠見的投資者。冷庫進入障礙的提高影響行業的活動，但將吸引更多專業投資者和營運商進入。而冷庫投資需要深入了解溫控環境、物流和法規性相關的獨特複雜性。因此，這種營運現實可以成為投資者的競爭優勢，同時對其他投資者產生嚇阻作用。最後，技術投資對於關注冷藏設施的投資者來說是一個越來越重要的考慮因素。自動化設備、機器人技術和能源效率的進步可以提高冷藏設施的營運效率，並隨著技術的進步幫助降低操作人員及業主的成本。