在新零售與智慧製造變革驅動力下，物流地產正成為發展最快的領域之一，引得各路“玩家”頻繁入局該市場。

        在去年的第四季，森瑤中國與高盛共同成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區優質物流資產投資機會，其首批種子項目為4個共計24萬平方米的倉儲資產；普洛斯宣佈最新一期中國收益基金—普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。該基金資產管理規模達76億元人民幣，將投資中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213萬平方米；黑石房地產基金持有及管理的多元資產管理平台—龍地宣佈即將完成對粵港澳大灣區內，面積約28萬平方米現代倉庫的收購。

        從上述企業公佈收購標的投資案例中不難看出，物流地產頗受青睞。摩根士丹利房地產投資全球首席投資官此前表示：“公司自2015年起佈局中國物流地產賽道，管理項目面積超過100萬平方米。鑒於目前重點交通樞紐城市優質物流資產存在普遍短缺的情況，公司將在長三角地區收購逾21萬平方米的物流及工業資產，把握難能可貴的投資機會。”

        物流地產是經營現代化物流設施的載體及重要組成部分，分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域。物流地產的概念始於上世紀8 0 年代，即根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，最早由美國Prologis集團率先提出並實踐。現代化的物流地產經營環節，主要為選址拿地、開發建設、運營管理及基金運作四個方面，常以物流園區為載體建設物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，同時提供園區租賃、園區運營、配送服務等增值服務。

        數據顯示，一線城市物流地產投資淨回報率在6%～8%，遠高於商業地產的4%～5%和住宅地產的2%～3%，並在疫情影響下展現出較強的抗風險能力。預計優質物流地產將迎來大量新增供應，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。

        然而，中國物流地產在受到越來越多投資人青睞的同時，進一步加劇了投資市場競爭，導致資本化率有所下降。考慮到行業正處於向高品質、數位化和智慧化發展的轉型期，固定資產投資仍低於預期，反映出企業對於投資持保守態度。此外，物流地產還面臨高昂的能源費用，使物流地產的業主方難以實現降本增效；推行環保措施在短期內面臨資金壓力；以及自動化倉庫、數位月台、資訊處理系統等智慧技術建設滯後等瓶頸。

        在中國式現代化建設進程中，中國對產業鏈供應鏈生態體系建設提出更高要求，積極構建適應產業供應鏈新生態建設的現代物流體系，推動現代化經濟體系建設，加快現代物流技術、業態、模式創新步伐，推動依託國家物流樞紐、國家骨幹冷鏈物流基地的“通道+樞紐+網路”的現代物流運行系統建設。

物流地產行業驅動因素

        21世紀以來，中國製造業逐步從傳統向新興高端製造業轉型升級，逐步成為倉儲的主要需求來源，集中於長三角、珠三角、環渤海等區域。按照倉儲的水準高低，可將倉儲劃分為高標倉和傳統倉，高標倉和傳統倉存在明顯的差異。

        由於中國現代化倉儲起步較晚（約90年代前建設），傳統倉占總面積的80%以上，其缺陷大幅增加了物流運營成本及安全隱患。相比之下，高標倉能夠更好實現物流規模化效應與降本增效。直觀的看，供應鏈管理成熟的汽車、航空等，基本都是高標倉的主要應用行業。

政策引導

        物流地產是供應鏈建設的重要環節，可能提升企業物流配送效率，進而升級消費體驗。基於此，政府部門近年來高度重視物流，多次出台土地稅收等優惠政策推動物流地產的發展。

        2021年6月，中國《國家物流樞紐網路建設實施方案（2021-2025年）》發佈加強國家物流樞紐建設與運營指導；同年11月，《關於做好“十四五”首批國家物流樞紐建設工作的通知》表明將建設國家物流樞紐增至70個；同年12月，《國家骨幹冷鏈物流基地建設實施方案》提出將圍繞支撐構建“四橫四縱”的國家冷鏈物流骨幹通道網路；《縣域商業建設指南》提出推進縣鄉村三級物流配送中心體系建設等。

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