歐美物流的發展一直是亞洲國家效法的對象，其設備技術的研發，資訊系統的革新乃至管理模式的發展，都是亞洲國家觀摩學習的對象。本專欄特邀專家搜集歐美最新之期刊與專業網站中精彩之內容編譯而成，與讀者分享最新之科技技術與商業模式。

物流地產是物流產業的基礎行業，就像水電基礎設施一樣，沒有良好的物流地產，可能導致貨物吞吐效率降低、庫存過高、過期，甚至作業人員不易招募。物流地產的發展，從以前簡單的貨棧開發，到現在先進、具備複合運輸能力的整合型物流園區，地產商的服務從以往單純的建築、出租，到現在可協助營運、規劃、資訊系統建置，物流地產業或許名不見經傳，但是現代物流如果沒有地產業的協助，也不可能有今天的規模。目前全球最知名的物流地產開發商大概就屬於普洛斯 (Global Logistic Properties“GLP”)集團，30年來，在全球20幾個國家都有其現代化物流中心，而且普洛斯集團有相當完整的物流智庫，幾乎各國的基礎設施，人口結構、稅制、建築法規，普洛斯集團均做了很深入的分析，因此只要客戶有需求，普洛斯可以很快幫客戶蓋出適合的物流中心。

不過，不見得世界級的物流地產開發商就一定無往不利，以印度為例，最大的地產開發商是IndoSpace，在歐洲，最大的地產開發商是Goodman嘉民，不同地區有不同的產業特性以及法規稅制，要成為物流地產界龍頭，掌握客戶需求與產業趨勢，依然是關鍵成功因素。

自本期開始，我們將連續三期，從基本的物流地產概念，到亞洲與歐美先進的物流地產介紹，了解他們的規劃重點，以及吸引客戶進駐的原因。

物流地產業其本質屬於建築不動產的建設、買賣、租賃，只是其標的物不是一般消費性住宅，而是提供給工廠、物流中心、貨運業所需的營運場地。以往企業或許會選擇購地自建營運場地，但是隨著市場經濟快速變遷，企業的目標市場可能逐年隨著景氣或是人口結構而波動，購地自建不僅風險較大，也容易限縮企業本身的擴張速度，因此最快、也最保險的方法，就是在目標市場租賃適合的營運場所，並視市場狀況調整租賃空間。

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