[特輯] 兩岸物流地產的營運模式

文章來源：臺灣全球運籌發展協會全球運籌研究中心徐志宏研究員福建工程學院交通運輸系吳少雄教授美國SOLE 國際物流協會臺灣分會鄒伯衡產學合作發展顧問

電子商務大大改變了現代供應鏈的管理，從過去的供應主導轉變成需求主導。商貿的最終目的是使供應鏈的運作暢順，但並不是要利用倉儲來儲存多餘的貨物，而是要履行訂單及完成配送，把貨物運送至顧客手中，故倉儲成為貨物供應者與顧客的主要聯繫界面，因此，倉儲服務在電子商務中的角色越來越重要，成為供應商與顧客的重要聯繫環節。而倉儲角色的改變，讓企業對物流設施的選址與建設要有全新的考慮，包括最終貨物組裝、如何以最有效率的方式處理每位顧客訂購的小量貨物、如何處理大批量的訂購，以及如何確保貨物準時送到顧客手上，其中，以決定設施的選址更是重要，倉儲必須位於能夠快速傳遞貨物的地點，同時也要能節省相關開支。物流地產(Logistics Real Estate)是一般係指物流地產開發商(以下簡稱地產開發商)根據社會發展的需求，在全球範圍內選擇合適的地點，並投資與建設高效、優質、完善的現代化物流設施，再將此物流設施轉租給包括製造商、零售商、物流企業等在內相關物流業務需求的客戶，並由地產開發商的專業管理團隊提供相關物業管理服務的物流活動。透過這種創新模式，使得有物流設施需求的企業可以減輕龐大的資產負擔，並能夠更加專注於核心業務，而地產開發商也能獲得更加穩定的出租收益，讓彼此在利益和風險方面可以達到雙贏的局面。

而近期物流地產的熱門，更有經濟方面的原因，因為隨著其他地產投資的低回報率，導致大量資金開始尋找更有成長性的投資標的，而物流地產憑藉著電子商務爆發性的成長，讓高水準且現代化的物流地產市場需求遠遠大於供給，故此類物流地產的短缺也推升了租金的增長，一般高水準的物流倉儲租金年回報率能達到10％左右，但是由於目前的老舊物流倉儲設施水準均較為不足，能稱得上高水準及現代化物流倉儲設施只占總倉儲面積總數的2％左右。

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