中國物流地產業正掀起一場投資熱潮：目前中國通用倉庫總體量達6.98億平方米，其中高標準倉儲僅占不到20%，完全無法滿足市場，尤其是電商企業的需求。在此背景下，金融機構、房地產企業、電商企業紛紛砸錢圈地，投資物流地產，與傳統物流地產商形成“三英戰呂布”的局面。但令人奇怪的是，在市場大熱、倉儲緊俏的情況下，不少電商卻紛紛撤離物流園區。退倉的原因何在？物流地產應如何應對？

2013年上海部分物流園租金上漲幅度高達85%；截至目前，全國優質倉儲物業平均租金已連續60個月上漲。高昂的租金，讓電商企業不堪重負，要麼出走尋找更便宜的倉儲，要麼乾脆投入資金自建。

物流地產熱：三英戰呂布

在電子商務等產業的拉動下，物流地產已然成為中國固定資產投資最熱的領域之一。2014年9月，相關報導證實，中國物流地產商之一的五洲國際，將引入平安不動產作為戰略合作夥伴，平安不動產計畫對五洲國際的物流地產專案投資15億元人民幣。實際上，除了平安不動產以外，中銀投資、中國人壽、厚樸基金等保險金融機構均已進入物流地產領域。物流地產的投資熱潮此前就備受矚目。

2014年5月，傳統房地產商萬科和廊坊控股簽署《戰略合作框架協定》，首次進入物流地產領域。而此前，綠地集團、萬通控股、合生創展等傳統房地產商都已經陸續在物流地產領域有所動作。
而阿里、京東、蘇寧等大型電商企業，隨著業務擴張需要，早就開始自建倉儲，“押寶”物流地產。憑藉著熱門的噱頭和金字招牌，它們總是不乏與地方政府談判的籌碼，可以將大片低價的物流用地輕易收入囊中。
在金融機構、房企、電商的步步緊逼下，原先占市場主導地位的普洛斯、嘉民等物流地產商，不得不大量增資、圈地，以維持市場份額。這景象，真可謂是“三英戰呂布”。

電商退倉潮初現

高熱的市場往往建立在絕對剛性需求的基礎上。據中國倉儲協會調查和估算，目前中國通用倉庫總體量達6.98億平方米，其中高標準倉儲僅占不到20%，完全無法滿足市場尤其是電商企業的需求。但令人奇怪的是，在這種情況下，不少地方的物流地產還是遭遇了一股電商退倉潮：由於自建物流或其它種種原因，一些電商撤離了原先駐紮的物流園區。

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