針對與普洛斯共同投資收購美國優質核心型物流資產包IIT 的專案，中國人壽曾表示，物流地產與宏觀經濟的生產、消費、貿易等各方面聯繫緊密，且具有顯著抵禦通澎的投資價值。海外物流地產集約發展、注重高端建設，成為投資的穩定性保障。

中國保險資金（以下簡稱：險資）出海投資海外物流地產的消息並不多見，主要集中於中國平安與中國人壽。2015年10月中國平安宣佈與美國Blumberg Investment Par tners（以下簡稱BIP）成立地產合資平臺，平臺初始投資組合，包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。當年11月，中國人壽與全球領先物流地產商普洛斯（Global Logistics Properties）簽署協議，共同投資收購美國優質核心型物流資產包IIT（Industrial Income Trust），交割完成後，中國人壽將是資產包持股比例最大的投資人。

從少數披露的投資資訊來看，險資主要看中的是海外發達城市。如中國人壽的IIT項目中，收購標的資產總價值約45.5億美元，總可租賃面積達540萬平方米，分佈在美國經濟實力排名前列的20個城市和市場。中國平安的BIP項目主要包括地處戰略位置的“最後一英哩”物流地產，主要分佈於位於紐約市及紐約大都會區、大西洋沿岸中部地區、太平洋沿岸西北地方、佛羅里達州南部、亞特蘭大市及科羅拉多州。

從規模上看，險資投資的重點方向是20萬平方英尺左右的標的物。作為中國平安BIP項目的開發商SunCap地產集團開發的工業地產普遍在20萬平方英尺左右。世邦魏理仕曾在展望2015年美國工業地產時指出，2015年是工業地產強勁發展的又一年，而其特徵是可用面積的降低及租金持續上漲；而輕工業中輕型工業地產（低於20萬平方英尺的地產）是2015年最好的選擇。中國自2012年開始逐漸放開了險資企業海外投資政策，險企經過一個時間段進行海外投資標的選擇。那麼，為何平安、人壽等保險企業投資海外物流地產？

本土投資預期趨緊 險資踏上出海之路

從市場投資角度分析中國物流地產，“外資”色彩非常濃重。雖然中國不乏本土出身的物流地產開發商，但是這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產開發商幾乎全部有外資背景，本土出身的寶灣、維龍也有大量股份握在普洛斯手中。巨頭普洛斯自2002年進入中國以來，已在35個城市開發了185個物流園區，物業總面積1180萬平方米，是中國最大的物流地產開發商，規模幾乎是之後九家開發商的總和。

過去的兩年裡，600億元人民幣的熱錢流向了物流地產。物流地產最重要的兩個佈局點北京和上海已經面臨土地供應緊張問題，而其他最重要的三個城市天津、成都和武漢，已經出現了短期的泡沫。較為明顯的表現是上海現代化物流設施的空置率已經達到了16%（其中臨港區的空置率已經達到了40%），武漢的空置率已經達到了33%，成都的空置率也從2011年的0.6%飆升到了20%。

而除了較為成熟的物流地產已經為外資控制之外，新建的物流地產還有一段較長的投資回報期。物流地產項目的培育期要3到5年，回報期更是可能長達10年，這對於險資企業控制風險、控制融資成本以及提高收益是不小的挑戰。據中國保監會相關統計資料顯示，保險行業2014年行業總資產已突破10萬億元人民幣，保險資金運用餘額高達9.3兆元人民幣。

與之相對應的是保險資金投資回報率低的問題。過去數年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率均在5%左右浮動，即便在去年A股大漲的情況下，四大保險公司的投資收益率也不過在5.1%~6.1%。尤其是在中國利率不斷走低、境內投資回報率降低的背景下，險資對於海外投資的期望顯然不小。

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