同是亞洲物流地產開發商、業主和運營商，易商集團與紅木集團合併組建新的集團企業“易商紅木”，成為亞洲區域最大的物流地產平臺之一。面對中國優質倉儲物業的平均租金連續上漲，一線城市優秀的投資淨回報率，易商紅木不斷進行多輪融資、合併等資本運作，為物流地產提供堅實的資本支援。

中國國金證券年中發佈了交通運輸行業2016年日常報告認為，市場的旺盛需求推動了優質物流倉儲市場租金的穩步上漲，中國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲；整個一線城市的物流地產投資淨回報率在7%以上，遠高於商業地產和住宅地產在2%~4%的投資回報率。物流地產的火熱，也讓各方資本力量湧入，如保險、銀行、基金。物流地產開發、運營週期較長，回報週期也往往在10年以上，較長的時間等待也需要充實的資本作為堅強的後盾。

資本運作 支援長週期運營與開發

從公開資料來看，易商紅木集團前身易商集團，是由國際私募股權投資巨頭美國華平投資集團和兩名資深地產企業家聯合創建，其中華平投資管理超過400億美元的資產，近來重點投資中通快遞、工業地產投資管理公司東久中國、印度工業園區和倉儲設施提供商Embassy Industrial Parks、印度領先的地產公司Piramal Realty和印度電商物流解決方案提供商Ecom Express，與物流行業關係頗為緊密；易商還獲得了包括高盛、荷蘭匯盈和加拿大養老基金等國際頂尖投資機構的投資，易商的這種發展路徑被業界解讀為“易商的步伐更像外資物流地產企業，通過專案與基金的模式實現短時間規模爆發式增長”，可見資本運作在其發展歷程中所起的重要作用。紅木集團同樣吸引到新興市場地產基金Equity International成為戰略夥伴，並獲得了其他大型基金和項目融資夥伴如荷蘭PGGM、摩根士丹利、世邦魏理仕等的投資。

隨著易商紅木的成功組建，赴港上市的傳聞也越來越清晰，但CEO沈晉初曾強調，上市只是手段，而非目的，“對於物流地產市場而言，項目的投資週期比較長，投資人對上市並沒有短期的硬性要求，因而我們希望的是能夠拓展更多的管道，而非為了上市而上市”。顯然，上市固然有諸般利多，但易商紅木看中的，仍是上市所帶來的對物流地產開發的強大資本支撐。

善於平衡風險的資產管理

外部投融資活動活躍，易商紅木內部的資本運作同樣佔據相當比重，內外聯動、相得益彰。CEO沈晉初在採訪時表示，集團經歷了兩次大的發展轉變，其中一次便是資產管理業務的擴張，尤其是合併之後，資管收益在集團總收益中佔據了半壁江山。從易商紅木角度來看，所謂資管業務，即充分利用投資人、機構投資者的資本，實現雙方的共同物流地產開發，成為易商紅木區別於同行的重要差異點。沈晉初認為，資管業務有不同的資金來源，可以把易商紅木這一平臺做得更大、更專業，一方面借助資管業務將物流地產形成規模化、網路化效應；另一方面，也有助於易商紅木在不同經濟週期平衡資產風險。沈晉初指出，一般在經濟處於下行區間時，開發商難以開發更多的物流地產，為防止倉庫出現高空置率現象，此時通過資管業務管理現有的物業，來擴大資產規模和企業的市場占有率，便是行之有效的手段。

【如欲閱讀全文，敬請訂閱雜誌。】