物流地產作為經營專業現代化物流設施的載體，是地產開發企業出於對利潤的追求，針對有物流需求的客戶，選擇合適的地點，投資開發現代化的物流設施，其經營範圍包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產，較之傳統的物流地產，現代化的物流地產更注重規模效應、協同效應、以及現代化的管理。近年，隨著電商的迅猛發展以及地產開發商資本的強勢介入，物流地產、特別是現代化物流園區的開發被推上了一個新的高度。而對於現代化的物流地產和物流園區來說，能否順利運營已經成為了決定其成敗的關鍵。本文以物流地產巨頭的經營為例，與讀者共同探討物流地產發展模式。

2015年，物流地產成為了各路資本繼續發力的共同方向。5月，阿里巴巴自2013年便開始打造的菜鳥網路，在“張勇+童文紅”帶領下終於初現眉目，總裁童文紅首次對外解讀菜鳥戰略，將菜鳥定位為“社會化物流協同、以數據為驅動力的平臺”，並且明確了快遞、倉配、跨境、農村和驛站這5大戰略，即利用菜鳥所搭建的平臺，將所有有倉儲需求的商家和倉配服務商、配送企業，用大數據聯繫起來，以倉儲為點，提供服務。6月，傳統地產企業，萬科集團在發佈5月份銷售業績的同時，首次於公告中披露新增物流地產專案用地情況，並稱物流地產是產業地產業務重點方向之一。其負責人更是表示：萬科將積極拓展消費地產、產業地產以及物流地產等業務。除此之外，一些海外資本也都紛紛加大了在中國物流地產方面的投資力度。他山之石以攻玉，納別水之址以厚己，面對瞬息萬變的市場，只有通過對行業先行者的深入瞭解，才能夠有效規避風險，順應發展趨勢，最終取得成功。

不斷根據行業發展 進行運營調整的普洛斯

說到物流地產，許多人會首先想到2003年將物流地產帶入中國，開啟中國物流地產發展史的現代物流和工業基礎設施提供商普洛斯投資管理（中國）有限公司（下稱普洛斯GLP），2015年之前普洛斯以196億美元資產組合，包括在76個城市的2690萬平方米物流設施，形成了一個高效的物流網路以服務750餘家客戶。2015年7月，普洛斯宣佈設立中國物流基金二期，基金目標規模達70億美元，是迄今為止最大規模，專注於中國物流基礎設施開發的基金。其裂變式的發展讓物流地產業的巨大潛力被許多人所瞭解，較之住宅和商用地產，物流地產高收益和高需求的特性讓其收益率可觀，因此備受地產、電商、金融大鱷追捧。本刊曾對其副總裁王沁進行過一次專訪（詳見《物流技術與戰略雜誌》第73期），王沁曾表示，在2008年之前，為了與當時中國經濟與產業在高速發展過程中，粗放型的資源需求相匹配，普洛斯在中國，為倉儲需求企業提供的物流倉儲解決方案，普遍能適用於多種產業和運營模式，標準化和適應性是資源定位主體。

【如欲閱讀全文，敬請訂閱雜誌。】