跨境電商電子商務發展的最後一個突破點

物流地產發展的首要條件，當然是地點，而且幾乎是普世價值，沒有人會願意在偏僻的地點蓋物流中心。許多的研究都發現物流地產在未來幾年會有蓬勃發展，但是長期以來，物流地產卻是銀行團最不喜歡碰的，主要是因為物流地產具有高度的風險性與低投資報酬。物流地產不像一般住宅可以快速轉賣或是出租，因為現在的物流專業度越來越高，一個空有建築結構的物流地產，不見得有人要承租；相對的，如果幫目前的客戶量身訂做物流中心，下一個客戶又不見得合用。

不同的使用者，對於物流地產的需求也不同。拿自有貨主，或是3PL二者相比，就知道其中差異。自有貨主因為有商品的「擁有權」，為了怕商品跌價，並且降低進出口稅負，選擇物流據點時會
優先考慮該據點是否享有相關的租稅減免；但是3PL的毛利較低，而且必須要就近服務最終消費者，因此在選擇物流據點時，主要考量就是該據點是否能服務最多的目標客群，其次就是據點租金必須越便宜越好，而且承租期較短，以便隨時因應目標客群的改變。

一般來說，物流地產的需求，主要就是看商品國際貿易的發展，以及當地對於電子商務的需求。電子商務發展的最後一個突破點，就是跨境電商，而要做到跨境電商，在不同地區就得有倉儲點、轉運點，甚至整合型的客服中心。有專家曾說：中國經濟「前十年看電商，後十年看物流」，這樣的趨勢在未來幾年，幾乎在世界各國都看得到。

在電子商務不斷崛起的年代，物流的面貌將會持續轉變，以往是使用大型卡車配送到零售店，往後可能會需要使用小型車配送到各家戶，而隨著零售店面的持續式微，對於實體零售店面的需求將逐漸降低，然後對於物流、轉運中心的需求則會慢慢提高。這可說是未來十年內，物流地產業主要的變化。其次，製造業開始追求智慧化生產，也就是所謂的工業4.0，透過物聯網(IoT)提升生產與運輸效率。因為有物聯網的加入，包括空儲位狀況、庫存數量、庫存地點，以及在途存貨訊息將可在整個供應鏈內更清楚的傳遞，因此物流中心勢必會需要能支援更多的即時調度，並且需要擴充碼頭數量、提升上下貨效率。

第三，所謂的「物流地產」一定是物流中心這類的建築嗎？如果當宅配是未來主流配送模式時，我們還需要建那麼大的物流中心嗎？還是應該在各社區、大學、辦公大樓建置智慧儲物櫃，因為這些智慧儲物盒可做為最後一哩配送的替代方案，讓宅配車輛不用因為消費者不在家，就還得將商品載回物流中心。這些「智慧儲物櫃」，很可能將是物流地產業下一個投資標的。而為了因應上述變化，物流中心本身的建築也需要做相對應的調整，因為以往的碼頭設計主要是以貨櫃車為主，現在要多考慮小型配送車輛停靠、上下貨的需求，甚至也要開始準備在物流中心內設置充電系統，提供未來的電動宅配車輛使用。

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