目前物流地產業發展的最好的企業，全球仍首推安博(Prologis)集團，關鍵不在於安博經營幾年、蓋過多少物流中心、有多少直接客戶，而是安博對於各國的經濟情勢發展、商業特性、勞動力結構、土地建物法規、稅制、租金，都有詳盡研究，因此如果客戶委託安博在陌生地區設置物流中心，到最後多可準時交付。如果物流地產業是一部電動車，那我們可以說，安博集團是這部電動車最關鍵的燃料電池。

本期的物流地產介紹，主要介紹東協國家的物流地產狀況，我們暫時不討論新加坡、馬來西亞等幾個物流先進國家，而是看看目前物流落後國家，其物流地產的發展。物流效率是現代企業相當重視的一個環節，從這些國家的物流效率，讓我們更能理解物流現代化對於國家的整體經濟發展有多重要，物流地產和物流效率是雞生蛋、蛋生雞的循環概念，政府在進行物流基礎建設施，必須將物流地產視為整體物流戰略的一環，而不是用一般的商用住宅管理政策去管理物流地產。

印度

在印度，要建置一個供應鏈體系是很困難的，其中原因之一就是缺乏好的物流地產。原因之一就是道路、鐵路的實體品質與服務品質均不佳，就算有好的物流中心，也很難創造效益，因此要找到好的物流地產真的很困難。

在美國，物流成本佔GDP的比重約為8.5%，在印度，這個數值是13%左右，發展物流主要的瓶頸是道路品質不佳，而且運輸過程常會有貨品遺失的狀況。根據麥肯錫顧問公司的研究，到2020年，印度本身對於貨物運輸的需求將會比2010年成長約二倍，這會使目前的物流基礎設施負擔更加嚴峻。雖然挑戰如此之大，但是印度仍是中國之外，全球最具物流發展潛力的國家，在未來幾年，包括汽車業、製藥業、消費性商品的需求將帶動整體物流發展。

在基礎建設面，印度雖然有全球前幾名的鐵路基礎建設，不過從透過鐵路運輸的比例，卻從1950年代的85%，至現在約30%，目前絕大部份的貨物運輸還是透過公路。由於印度的運輸業者多為小型企業（有74%的卡車運輸業者，擁有的車輛數不到5台），因此多有中間商或是掮客負責仲介運輸活動的供需，中間被多賺一手的結果，就是運輸效率低落，要做貨況追蹤更是困難。如果貨物運輸涉及跨省，不同省份有不同的通關文件要求，因此常早成貨物運輸的延誤，如果要發展跨省電子商務，物流中心內的備貨量必須很高，才能因應運輸不確定性。

在2015年，隨著印度本身的經濟成長，光是第一季的物流地產交易就比前一年成長60%，因為既然道路品質不佳，直接在消費地附近設置物流中心，縮短運輸距離，落實「在地生產在地消費」，是大部份企業想到的解決方案。

印度對於物流中心的需求主要來自電子商務發展，以及印度政府針對國內的租稅、鐵路建設計畫。在以往，由於運輸的低效率，也缺乏先進的低溫物流設施，家禽有90%都必須活體交易，不能預先電宰，大約有40%的生鮮蔬果在運輸過程就已腐敗。隨著政府大力推動基礎設施的改革，目前印度火車的平均速度已提升到每小時80公里（以往僅約20公里），將有助於物流地產的新一波需求。

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