物流地產發展至今已有多年，隨著物流地產商的不斷競爭發展，優勝劣汰。目前，中國物流地產已形成了百花齊放的局面，各大物流地廠商的資本性質以及盈利模式各有千秋，隨著國家政策的不斷實施以及市場的逐漸飽和，如何利用自身優勢去建立特色的經營模式是保持競爭力的核心要素。

    目前，中國物流地產依然處於普洛斯一家獨大的市場狀態，大部分市場被外資企業所佔據，但其中也不乏像宇培、寶灣等中國本土企業，利用自身經營模式爭奪一席之地。隨著科技、互聯網的不斷發展，社會對於物流園區的需求也隨之增大，在這樣的市場環境下，各大資本紛紛涉足物流地產，想分得一杯羹，在搶佔機遇的同時，帶來的挑戰也不容小覷。競爭對手的逐漸增加、土地獲取難度大、以及同質化等問題，都是阻礙物流地產發展的重要原因。各大物流地產商找準方向用準力，建立特色經營模式，逐漸形成差異化發展，才是取勝之鑰。

    本刊，就對目前中國各大物流地產商，展開系列的盤點講解，讓讀者能夠更直觀地瞭解中國物流地產現狀。首先看看它們在中國的物流園區數量以及面積，見圖1、圖2。

圖1（註：圖中數據均來自於各企業官網進行統計得出。園區數量統計按：普洛斯截止時間2018年8月、安博截止時間2018年9月30日、宇培截至時間2018年6月、豐樹截止時間2018年3月31日。沒有註明截止時間的按照目前企業官網實時數據統計）

圖2（註：各企業中國物流園區面積均按照官網實時數據進行統計。宇培（包含在建及待開發）、寶灣（高端倉儲設施220、在建250）。各公司截止時間同（物流地產商中國園區數量表）對應）。

外資企業

普洛斯 Global Logistic Properties (GLP)

扶搖直上，穩居不下

    普洛斯是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統建設的先行者，目前依舊保持著中國最大現代產業園提供商和服務商的角色，通過多租戶物流設施開發、定制開發、收購與回租、融資租賃為供應鏈的高效建設提供著強大支撐。普洛斯及旗下品牌環普，在39個戰略性的區域市場投資、開發並管理著280個物流園、工業園及科創園，物業總面積達3,500萬平方米。隨著新型商業模式的發展，電商、協力廠商物流等對於物流園區的建設提出了更高要求，普洛斯憑藉在中國多年的管理規劃經驗，用好的商業模式提高投資回報率，用好的金融模式打造規模效應，為客戶提供專業的現代化物流倉儲需求。

嘉民 Goodman Group ASX:GMG

優質服務，不斷進取

    嘉民集團是澳大利亞最大的工業房地產投資信託公司之一，也是全球最大的工業地產基金管理人之一，主業是物流和工業地產。嘉民於2005年以高端定制的服務模式踏入中國市場，2009年獲得中投集團資金支援，並成為了嘉民最大的股東，緊接著2012年又得到加拿大養老金計畫投資委員會的入股，使其在中國物流地產領域強勁發展。嘉民在中國共有約410萬㎡現代化倉庫，規模上很難與普洛斯匹敵，但通過專案開發、物業出租、物業管理、投資基金相關運作模式，以建立更高品質的物業，優質的服務以及精細化的管理贏得客戶的認可。

安博 Prologis

保守謹慎，穩步發展

    安博在美國紐約證券交易所上市，公司總部位於美國加利福尼亞州三藩市，運營總部位於美國科羅拉多州丹佛市，安博在工業物流領域有著成熟的管理經驗，相比於普洛斯和嘉民，安博在中國市場十分穩定，雖說在發展速度上遠遠不及前兩者，卻未發生頻繁易主及危機問題，這與其謹慎保守的作風有著直接關係。安博通過工程專長、租賃管理、物業管理運作模式，為廣大客戶提供通用型物流設施建造和定制建造等解決方案。

豐樹 Mapletree

不斷開闢，持續擴張

    新加坡豐樹集團，近幾年來通過發揮其資產管理與房地產開發優勢，開拓了不少的物流地產業務。豐樹通過各種房地產資產類別，為投資者取得穩定高額回報，持續擴增集團位於全球的創收型資產組合，以開闢全新收入來源和實現業務多元化。目前，豐樹的房地產專案遍及包括中國、美國、新加坡、馬來西亞、日本、越南等12個國家及地區。

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