歷經疫情風浪的淘洗，物流地產將換上什麼樣的“新裝”？

政策暖風 一超多強

消費升級新時期，電商零售新增長，為倉儲設施的需求帶來增量。據統計，中國倉儲物流面積約5.5億平方米，現代化物流設施1.1億平方米，占比20%。伴隨電商爆發式增長，根據研究，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍，而且其對物流倉儲配套設施等方面要求更高。據此前統計，中國營業性通用倉庫面積達到9.98億平方米，投入使用的高標倉(高級標準倉庫)面積約3,000萬平方米，每年增速約40%~60%，據統計 2020年，高標倉的需求面積將達到1.4億平方米，但供應量僅為5,600~6,600萬平方米。

     近年來，在嚴格控制新增建設用地和耕地背景下，土地供需矛盾日益突出，受此影響，中國逐年下調城市工業用地指標。值得注意的是，雖然用地政策不斷收緊，但鑒於物流行業發展水準難以滿足日益增長的需求，中國政府同時就物流行業發佈了系列扶持政策。例如，此前中國政府實施《節約集約利用土地規定》後，隨即發佈了《關於促進商貿物流發展的實施意見》，尤其近年更為頻繁，為行業營造了良好的成長環境。可見，物流地產雖然從整體上拿地面積受限，但依然得到國家政策的大力支持，成了眾資本家趨之若鶩的“綠洲”。

     目前中國物流地產行業呈現“一超多強"的市場格局，以普洛斯為首，截至2019年第一季度，普洛斯市場份額達到了33.0%，萬緯、易商、宇培市場份額分別為6.1%、6.0%、5.6%；嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹則分別佔有市場份額為5.3%和4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等外資物流地產企業因運營管理、資本運作等方面領先於本土企業，佔據了近半市場份額達47.3％。普洛斯作為國際最大的現代物流設施提供商之一，業務覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區，物業總面積超過7,300萬平方米。其中，普洛斯在中國地區運營的高端倉儲面積超過4,000萬平方米，其他物流地產企業運營的高端倉儲面積在250~600萬平方米之間，如安博506萬平方米，嘉民280萬平方米左右，宇培約240萬平方米。

多方競爭 多元發展

     隨著倉儲需求日漸凸顯，物流地產受到多方關注，房地產、電商、金融機構、零售等企業紛紛湧入，由此物流地產進入參與者眾多、多樣化競爭的階段。具體來看，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產面積超過1,000萬平方米；京東是佈局物流地產最早的電商企業，旗下倉儲面積已超過1,700萬平方米，菜鳥倉儲面積超過200萬平方米，蘇寧倉儲面積超過1,000萬平方米；平安不動產2014年開始佈局，如今旗下園區項目已超過20個；東百集團2016年開始涉足物流地產，2019年已在沿海各大經濟帶和長江經濟帶上運營管理的物流專案12個，建築面積134.09萬平方米。

新時代物流大生態平台

     作為中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統的締造者，到目前普洛斯及旗下品牌環普在全國42個戰略性區域市場投資、開發並管理著362個物流園、工業園及科創園，物業總面積（包括在建）達4,000萬平方米，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等，在中國物流地產市場獨佔鰲頭。截至2020年6月，普洛斯在中國擁有並經營占地約6,168萬平方米，建築面積共計約4,245萬平方米，價值約286 億美元的物流基礎設施，已建成的倉儲面積約為2,897萬平方米。而且不同於傳統企業“貴錢賤用”，普洛斯採取“物流+金融”發展模式，提供全方位、一站式的標準化資產管理，實現供應鏈金融和產業投資相互幫襯，促進公司產業生態圈互利共贏；並通過旗下際鏈科技，大規模使用IoT，實現園區視覺化智慧化運作，致力打造新時代的物流大生態平台，讓資產轉化為服務。

萬緯+普洛斯的物流格局

     房地產企業拓展冷鏈版圖的野心，從萬科形成“萬緯”+“普洛斯”物流地產格局便可窺見一班。2015年萬科正式成立萬緯物流，加速發展物流板塊，三年後成功參與普洛斯私有化，以自身開發建設經驗及資源優勢與普洛斯高效的物流倉儲網路及卓越的管理能力形成優勢互補，攜手打造全球最大物流地產平台，進一步完善萬科在物流地產領域的佈局。

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