商業地產的低迷，讓地產商逐步向物流地產發力，而高標準倉儲的不足，也讓一些非地產商如阿里、京東等電商涉足物流地產領域，物流地產行業儼然進入了“春天”，在這樣的趨勢下，國際物流地產商又該如何把握良機？

物流地產是由美國的Prologis(目前稱安博)公司率先提出並實踐的，開始於上世紀80年代，至今為止已有20多年的歷史，物流地產發達的國家以歐洲和美國為主。物流毫無疑問是現在房地產市場裡最火的版塊，較低的地價、可觀的租金、電商利好帶來的持續需求、簡單的運營模式、快速的建造週期，在逐漸冷卻的房地產市場裡，物流地產一枝獨秀。

物流地產由“輕資產”向“重資產”轉化

2011年北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%~30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。隨著2011年全球製造業的復甦和中國消費市場的急劇增長，環渤海、長三角、珠三角地區的倉儲空置率一直處於下降區間，很多地區甚至出現“一庫難求”的局面。由此，傳統物流公司和電商企業（阿里巴巴、京東、唯品會、蘇寧易購等）也大舉進軍物流地產，由“輕資產”向“重資產”轉化。

每一種業態應該都是有週期的，就像十年前的住宅，二、三、四線城市全面開花。幾年後，住宅收緊，商業地產迎來春天，大概2009~2010年開始大量規劃建設，現在輪到了物流，從2007~2008年時謹慎的先行者安博、普洛斯擴展到現在的嘉民、易商、宇培、華平、萬科、平安、維龍全線進擊，2015 年稱為“物流地產年”應不為過。

中國市場高標準物流倉儲需求持續增速

隨著跨境零售商業的發展，各地市場的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反，外貿行業由於加工成本上升，致使行業轉冷，外貿廠家對保稅倉需求減弱。此消彼長的市場環境，恰是中國經濟由第二產業向第三產業轉移的最好印證。

目前，中國市場高標準物流倉儲面積依然稀缺，配備立方物料盒的倉庫還未完全普及，中國的人均倉儲面積不足美國的2%。市場中雖然已有專業物流倉儲的地產商介入，新增供應也在逐年快速增加，但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長，預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處於供不應求的狀態。

為滿足快速上升的物流需求，中國大部分B2C電商企業不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施與租借外部倉儲設施並舉，來滿足發展需要。以京東為例，過去幾年中自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與中國市場最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作（租賃面積）也以年均超過100%的速度在遞增。

以萬科為例看物流地產發展戰略

萬科作為房企進軍物流地產的先行者，離行業第一的目標將越來越近。近年來，在高標倉儲需求增加、國家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越來越多的傳統住宅開發企業加入了物流地產開發運營的行列。萬科作為房企進軍物流地產的先行者之一，發展至今已初具規模。

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