物流地產行業面對合法土地來源有限，土地價格高昂以及物流地點的選址等因素制約之下，已經逐步朝向更高效的趨勢發展，

                                                   這使得物流部門對垂直構建解決方案(Turn Key Solution) 的需求已經開始。

重塑企業對物流發展的決策布局

近年來，金控公司、地產業者、擁有土地資源的上市櫃廠商，一致轉向的開發物流地產，因為發現其長期開發效益竟高於一般商業地產。但只有專業的物流地產業者能夠組織團隊，以企業化經營的方式，系統性、邏輯性地全面了解有關面向未來的物流屬性的創新解決方案的更多訊息。物流屬性是指用於各類貨物存儲，揀選和分配貨的整合作業流程，而整合並實現作業流程的基地就是物流中心，它們通常具有相似的佈局，但各個公司按貨物的特性的管理法則不同，面積與容積的大小不同。

物流地產依據物流屬性可以規劃分為六種類型：

1. 發貨中心(Distribution Center)
2. 訂單履行中心 (Fulfillment Center)
3. 倉庫(Warehouses)
4. 轉運中心(Transshipment Hub)
5. 高架倉庫(High-Rack Warehouses)
6. 特殊的倉庫(Special Warehouses)

      物流地產面對物流屬性的變化多端，已經演化成以下特型的發展：

      前線靈活性、後勤效率化的最適化設計

      其中電子商務專用的訂單履行中心(Fulfillment Center)，對物流業的影響最為巨大，這種趨勢是由電子商務的訂單量快速增長所致，因為電子商務的目標客戶(Target Audience)不斷地變化需求以及其衍生必須滿足訂單交期，因而大量投資自動化技術、設備的增長所驅動。根據房地產諮詢公司CBRE在2019年發布的最新報告的結果：在亞洲與歐洲的物流地產市場上，高架倉庫和多樓層物流中心等兩種垂直建造設施的方法，會越來越多。高架倉庫設計的高度在18至30公尺之間，比標準的物流中心12公尺還要高，電子商務和全通路的貿易行為，正在改變對物流地產的需求。

      電子商務的增長趨勢，特別要求更短的前置時間，促使越來越多的在線上的訂單能夠更快地交貨，演變出一種電商物流、快遞和宅配服務業者使用小規模的分散式屬性作為市中心的配送中心。這是一種新型的小型物流基地(Small-scale Logistics Bases)將出現在郊區或城市地區的便利位置，小型物流基地最適合垂直型電商與生鮮電商業者使用，可以達到節省成本與滿足物流最後一哩的鮮度與時效的要求，最重要的是因為生鮮物流的設施必須滿足食品對溫度與濕度特殊的技術承諾。

        B2B發貨中心形成為B2B、B2C訂單履行中心

       物流環境中新的商業業務模型、客戶期望和自動化技術所帶來的變化，尤其關注這些變化如何影響發貨中心的規劃、採購、設計、佈局和運營。隨著電子商務繼續成為銷售運營的主導模型，滲透到市場和行業的數量與日俱增，發貨中心的傳統角色，包括儲存、接單、配送，也正在蛻變。許多企業，開始進行全通路分銷營運模式，將分銷中心帶到了供應鏈的最前沿，並引起了客戶的關注。零售商店不再是品牌與其消費者之間的唯一主要接觸點。在全通路業務模型中，發貨中心可能是確保目標客戶體驗的最後一個靜態點，同時電子商務訂單規模在縮小，配送頻率也在增長，發貨中心已經不是將運輸訂單合併到用於零售店的貨架上，而是將小訂單(包裹)直接發送到客戶家中的起點。

   同時，發貨中心必須肩負增值服務和流程改善的任務，並支持以客戶為中心有效搬、運的解決方案。簡而言之，發貨中心除了持續注意存儲基本設定(料、帳相符)，而且越來越關注商品的吞吐量，也就是存貨周轉率，發貨中心以速度和服務質量為設計，也就是將儲區的佈局和進貨、出貨、轉運、退貨配置及車輛動線規劃列為重點。