中華郵政物流園區丟出林口倉庫招租的招標公告

    年初，中華郵政終於丟出了一顆震撼彈，中華郵政林口A7物流園區，興建地下一層、地上四層（含夾層）之物流中心，建築構造為鋼筋混凝土造(RC)及鋼骨造(SC)，首次公開以投標方式招租。得標的廠商須自行負擔承租面積相關室內裝修工程、設備及設施投資費用。租賃期限為10年或15年，租賃期限屆滿後繼續承租，在符合租賃契約所訂條件下，享有續租10年之優先議約權。物流園區的租金終於公開了，這將成為林口與桃園之行情公約定價，租金範圍是：

                                                                                                                                                       租金單位： 新台幣元

    據了解，每個倉庫單元面積約是2500坪，因此一個樓層約是10000坪(含公設)，大樓裡設有迴旋車道，能進出14噸貨車，單進單出，每個樓層都設有碼頭，樓地板荷重2噸/㎡，樓高為9.9米。這種物流大樓型的倉庫，一般公設較高，約占20%～25%。這個價格對林口與龜山地區的物流業者來說，是天價，目前當地的合法倉庫的行情價格約是450～500元/坪/月。算上公設分攤的費用，再加20%，因此租金將高於當地行情價格約4成左右，但它是鋼筋混凝土造(RC)及鋼骨造(SC)，倉庫條件與立地條件明顯具備強大優勢，中華郵政又是公營單位，信賴度高，只要商業條件夠靈活，服務態度夠良好，相信會有它的利基優勢的。

    本刊在2018年12月中旬，帶領中華郵政菁英團，前往日本東京流通中心參訪時，接待的主管也說到：東京流通中心就在市中心位置，是最大的優勢，雖然我們的租金也較其他倉庫貴4～5成，但有需求的客戶，也總是會選擇我們，立地條件的選擇還有員工上班的便利性、客戶商業活動的方便性、人力支援是否足夠、運輸成本以及時效性，這是其他倉庫無法比擬的。

    中華郵政的林口郵政物流園區，將迎來另一波成長的動能，也將為物流產業帶來新希望。現代化的物流中心，未來將協助客戶，引進智慧物流設施，如AGV、SORTER、機器人與AIoT等，先進智能設施，物流系統設備商，也應多加準備。

2019年台灣新增的倉庫

    從去年初起，中美貿易大戰逐漸炙熱，影響的層面從剛開始的觀望，到去年第四季，已成為須立即因應的層次。產業從紡織服飾鞋業，機械業再到電子電腦產業，要從生產大本營的中國，移轉部分產能到其他國家或是台灣。據本刊調查，2018年底，以有光電廠及電腦廠將VMI移轉到台灣，在台灣則使用現代化物流倉庫，作為調撥與生產，物流地產商迎來新一波的製造業客戶。在2019年底前，台灣將新增約20～30萬㎡的供給量，主要有豐穩/寶倉、新光鋼鐵、永聯物流開發、立益物流、富民運輸、立興投資、世紀鋼鐵、華友聯、長榮儲運、富邦、世聯、遠雄自貿港等公司，主要興建地點都集中在桃園地區。

    世界最大的物流地產開發商〝普洛斯GLP〞的發展是從國際客戶著手，先從國際大型生產工廠的需求開始，逐步擴展到貿易流通業，再到物流運輸業。從它們的前五大客戶來看，電商物流產業是最大客戶群，其次是運輸業。

    傳統地主自建倉庫或是企業租地建倉庫出租的，都面臨一個嚴重問題，向銀行貸款興建倉庫，支付銀行利息，收取承租客戶租金。當財團介入物流地產後，它們是自有資金，不用利息，自有資產攤提年限可達30-50年，只要資金年回報率4～5%，就非常滿意了。既是財團來介入物流地產業務，財團用得起優秀的人才，更懂得如何衍生附加價值，從而發展出物流地產的生態圈，如供應鏈金融、產業投資、共享利用與相互幫襯，都能讓生態圈互利共贏。

    我們從普洛斯的生態圈來看，未來物流地產商將變為控股公司，控股公司從整合供應鏈，來促進物流地產的出租率與利潤最大化。對物流地產商來說，倉庫的租金收入，只是物流地產商深入供應鏈生態圈的第一步，有了第一步後，第二步則是對貨主企業提供供應鏈金融融資服務，這樣可牢牢綁住客戶，不須陷入租金價格競爭。再來，第三步就是將倉庫與自動化物流設備綑綁一起，提供一個客戶物流的自動化解決方案，系統設備的重資產投資由地產商負擔，租戶一起承租倉庫與設備，並以費用報銷，對財務管理非常有利。第四步就是進入生態圈企業的投資了，投資技術設備鏈企業，掌握系統設備的話語權，並保障系統設備的正常運營與創新發展，既能取得更便宜的價格，又能保障這些被投資企業的產量，一舉兩得；投資服務平台鏈企業，物流運輸企業為擴大市場，需要大量的倉庫與轉運中心，餐飲食材企業也需要大量冷鏈倉儲與加工中心，投資了這些產業，能更快促進出租率，也能幫助產業解決場地不足與生態鏈共享資源問題。

    總之，現在已進入了平台生態圈共享的階段了，智慧科技已讓產業的連結更為緊密，各財團進入物流地產業，絕不是只為了收取倉庫租金而已，而是科技手段將客戶鏈接在一起，共享資源，利用科技讓彼此有更低成本，還能產生更大效益。

【如欲閱讀全文，敬請訂閱雜誌。】