物流地產(Logistics Real Estate)是指根據社會發展的需要，物流地產商在全世界選擇適當的地點來投資與建設物流設施，再轉租給有相關物流業務需求的製造商、零售商、物流公司等客戶，並由物流地產商提供相關物業管理服務的物流活動。通過物流地產這種商業模式，物流需求方企業與物流地產商可以達到利益和風險的共贏，使需求方企業可以減輕資產負擔，能更加專注於本業，另一方面物流地產商也可以獲得更加穩定的租賃與服務收益。

    物流地產這種商業模式剛好處於物流價值鏈所構成的微笑曲線頂端，因而能擴充和延伸原有的物流價值鏈，使物流和地產相互結合，達到互補效果並帶來更多的附加價值，也有利於物流地產商與客戶實現長期穩定的策略聯盟，並有系統地整合物流價值鏈的服務，形成持續的核心競爭力。

    隨著上世紀90年代以可持續發展(Sustainable Development)為目標的“綠色浪潮”的興起，逐步促使著物流地產走向綠色化發展道路，物流地產的綠色化成為物流地產的新趨勢。如何促進物流地產向綠色化方向發展，使得企業目標和環境目標協調一致，是當前綠色物流地產迫切需要研究的問題，但目前關於綠色物流地產的探討還不多見。本文首先介紹亞太區倉儲物流地產市場的發展狀況，其次梳理國外綠色物流地產的發展現狀，最後針對綠色物流地產發展存在的問題提出建議。

亞太區倉儲物流地產市場發展狀況

    仲量聯行(Jones Lang LaSalle)在所發佈2018年亞太區倉儲物流研究報告指出，憑藉電子商務平臺的增長、強勁的人口成長、快速城市化進程和新興中產階級、工業和零售業的結構性轉變以及科技和自動化的不斷進步等，亞太區的物流地產仍是全球成長最快的地區，表現與歐洲和美國市場相當，例如：2018年前三季的交易量較去年同期成長29%。世界銀行(World Bank)報告也稱，亞太地區的五個國家－日本、新加坡、香港、紐西蘭和澳大利亞，在最近兩年一度的物流表現指數中躋身前20名，而韓國、中國大陸和臺灣也進入前30名之內。

    報告也指出亞太區物流地產前六大市場，分別為中國大陸、日本、南韓、新加坡、澳洲和印度，這些市場處於不同的階段，預計總存量超過15億平方米，超過美國的12億平方米。在電子商務蓬勃、消費人口成長等因素下，亞太區倉儲物流市場逐步吸引越來越多投資額，尤其是新興市場如中國大陸、南韓與印度，亞太區整體倉儲物流產業鏈的交易額持續創新紀錄。若綜觀全球物流市場，明顯可見物流市場價值連年攀升，預估 2023 年將成長至735 億美元。

    另方面，臺灣隨著近年不動產市場透明度提升、電子商務快速崛起、觀光人潮帶動國際零售品牌進駐、電子製造業仰賴進出口貿易等，使得倉儲物流的需求正夯，有許多物流業者正積極尋找合適土地，甚至包括國際知名的大型業者，顯見近年來臺灣物流地產的需求強勁，帶動物流地產市場蓬勃興起，據統計，臺灣電子商務年成長率約有 5%的穩定成長，使物流需求隨之穩定提升，進而帶動物流業近年來的年營業額成長達2～3成，也使工業物流用地、倉儲用地的需求增加。過去數年間，臺灣新型現代化與自動化物流園區面積已興建超過 15 萬坪，包括國泰人壽與永聯物流、富邦、誠品等業者都積極開發現代化物流園區或自建或租用倉庫，投入資金已超過新台幣 400 億元，也帶動臺灣物流產業的快速成長，未來倉儲物流不動產也將更成為投資人關注的標的。

國外綠色物流地產的發展現狀

    國外的物流地產始於上世紀80年代，物流地產發達的國家以歐洲和美洲為主，政府和地產商從注重環境、資源和效率等方面來考慮物流園區的開發建設，促進了綠色物流地產的發展，也呈現出物流地產的整合化與協同化、規模化與網路化、綠色化與低碳化等三特點。在物流地產的綠色化與低碳化方面，物流的最終發展方向是實現綠色化與低碳化，綠色化與低碳化可節約社會資源，更好地保護地球環境，這也是物流地產商應承擔的社會責任。

    由於物流是促進經濟發展和消費的重要關鍵，但發展物流的同時又會對環境帶來影響，例如：運輸和配送工具的噪音、排放有害的污染、交通阻塞等；另外，產品生產廠商在生產過程中的廢料如不及時處理也會對環境造成污染。因此，21世紀對物流地產的發展提出了新要求，即以可持續發展為目標的綠色物流地產，例如：

    1.要對物流系統污染進行控制：在物流系統的規劃與決策中，要儘量採用對環境污染小的方案，例如：採用排汙量小的貨車車型，採取近距離配送、夜間運貨（可以減小交通阻塞，節省燃料和減小污染排放量）等。先進國家政府倡導的綠色物流則是在污染發生源、交通量、交通流三個方面制定相關政策來進行約束。

    2.要建立廢料處理的物流系統：例如：物流地產企業應該把目前的“線性開放式的生產物流”方式，改變成能夠回收產品廢料的“循環式的回收物流”。

    在政府政策方面，發達國家較早宣揚綠色物流理念，積極完善綠色物流政策體系。美國政府的《國家運輸科技發展戰略》明確交通的總目標，運輸系統要安全、高效、可靠，範圍要國際化，形式要綜合化，特點要智慧化，要保證與環境友善等。

    德國聯邦政府統籌規劃交通幹線、運輸樞紐，並通過對經濟佈局、物流現狀的調查，根據各種運輸方式銜接的可能性，在全國範圍內對物流地產的佈局、用地規模與未來發展進行合理規劃；其次，地方政府積極扶持建設，引導各州按統一的規劃用地建設物流園區，主管部門對符合規劃的物流地產給予資助或提供貨款擔保，因為德國政府認為物流地產的規劃和建設並非只是單純地追求營利，定位由物流地產形成的物流園區需具有一定程度的公共服務功能。

    日本政府以污染者付費為基礎，提出由消費者負責分類包裝廢棄物，政府負責收集，私有企業獲政府批准後對包裝廢棄物進行再處理的制度。政府也通過《新綜合物流施政大綱》來確保實現“建構減輕環境負荷的物流系統與對循環型社會的貢獻”的目標，明確要求根據社會實際情況，如地球溫度升高暖化問題、大氣污染問題等存在的具體問題來建構物流系統。同時政府重視區域規劃，在城市的邊緣帶、環線或城市間的主要幹道附近，規劃有利於未來具體配套建設的地塊作為物流園區，並頒佈一系列土地使用和優惠投資政策。政府並將規劃的土地分地塊以生地價格出售給不同類型的物流協會，這些協會再以股份制的形式在內部會員中招募資金，用來購買土地和建造物流設施，政府還採取提供長期低息貸款的方式給予資金不足的支援。

    在物流地產企業方面，國外物流地產商也十分重視可持續發展的綠色物流地產，這種經營模式尤以普洛斯(Global Logistic Properties, GLP)為代表，普洛斯在全球投資建設優質高效的物流倉儲設施，形成一個全球化的物流配送網路。作為現代化物流地產界的霸主，普洛斯在中國大陸、日本、巴西的市場比例均排名第一，在美國排名第二，管理著超過5,000萬平米的物流基礎設施。2017年以28億美元收購蓋世理(Gazeley)正式進軍歐洲市場，將傳統的歐洲市場納入版圖，標誌著普洛斯的全球佈局邁出重要一步。在中國大陸，普洛斯處於絕對領先地位，其市場比例超過第2到第10名的總和，由於電子商務持續繁榮，亞馬遜、京東與製造業等客戶對於倉儲設施的需求不斷增長，令普洛斯大為受益。

    普洛斯堅持可持續發展是實現商業目標的核心，致力於將可持續發展融入業務的各個方面，也持續為股東、客戶、員工、供應商和所服務的社區，提供更高經濟、環境和社會的價值。普洛斯繼續發展可持續發展平臺，以獨特的優勢來建造高品質的建築，最大限度地提高供應鏈效率，並以更可持續的方式來滿足消費拉動型成長在核心市場的需求。

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