商業模式轉變帶動物流產業迅速竄紅

工業4.0改變市場生產及銷售模式 

    隨著網路科技日新月異，物聯網（IoT）時代的來臨，正式掀起新一波工業革命，21世紀進入到第四次工業革命，即為熟知的工業4.0（Industry 4.0, I4）。透過工業物聯網（Industrial Internet of Things, IIOT）、雲端試算（Cloud Computing, CC）與人工智慧（Artificial Intelligence, AI）等三項核心技術，成功豎立以智慧化生產為基礎的工業4.0時代，並逐漸轉變成以消費者為核心的生產模式。

    將虛擬的網際網路與實體的智慧化工廠加以整合，並透過大數據分析等技術，掌握終端消費者或使用者的偏好與需求，進而驅動生產、服務走向創新的C2B（Customer to Business）或C2M（Customer to Manufactory）等商業模式，透過瞭解客戶習性、預測客戶需求為前提，建立「多樣少量」的客製化生產及銷售模式。

電子商務型塑新型態的物流配送網絡

    工業生產模式的提升帶動商業型態的轉變，尤其電子商務或稱無店面零售業興起之後，更促進物流產業於不動產領域中嶄露頭角。電子商務利用網路進行交易，消費者對於商品運送及時性的要求不斷提高，且零售商品交易量更迅速成長，已遠遠超出廠商或物流業者的負荷能力，迫使廠商們需要更大的倉儲空間及更快速的分銷模式，以因應市場的劇烈變化。

    對於電子商務產業而言，逐漸發展出與傳統企業不同的銷售方式及管道，以配送型態做區分，傳統的垂直分銷模式顯然已不敷需求，尤其是在亞洲多數人口密集的都會區更是如此，因此發展出集中式管理的銷售、運輸及配送系統，由電子商務轉運中心或稱物流中心（E-fulfillment Center）統一協助商品之收貨、存儲、撿貨、包裝、配送及相關配套服務，再提供予分銷中心（Parcel Hub）進行銷售，藉此促進營運效率、撙節運輸及土地成本，同時滿足相關產業快速發展的潛在需求。

亞太區物流地產發展概況

「物流或工業地產」成為新投資趨勢

    隨著經濟全球化的發展和網路經濟的興起，電子商務及物流服務業發展迅速，現今的市場趨勢為「拉動式生產（Pull Production）」方式，需要的商品可透過大數據進行預測取得，將貨物集中在最近的分銷中心，藉此將庫存成本降至最低。受惠於電商及物流倉儲需求快速擴張，投資者紛紛嗅到亞洲優質物流或工業地產此大餅的潛在商機。根據世邦魏理仕數據調查顯示，自2015年以來，亞太區工業和物流投資金額逐年穩定增長，2017年總投資額達到127億美元，創下歷史新高，相較於2016年漲幅更高達27%。此外，依世邦魏理仕2018年亞太區投資者投資意向調查結果，選擇物流或工業地產作為首選投資標的之受訪者比例明顯增加，因此樂觀預估物流地產將成為2018年以後的新投資趨勢。

    綜觀物聯網、工業4.0、電子商務等發展趨勢，市場上老舊型廠房與設施已跟不上現代化與智慧化的腳步，面臨租客未續約、空置率上升、租金削價競爭等情況，使得舊工廠逐漸被市場所淘汰或邊緣化。相對而言，持續精進的現代化、自動化、智慧化物流中心因可提升廠商營運效率，正步步佔領物流地產的市場版圖，甚至擁有租金溢價的談判空間。

物流績效指數（LPI）台灣排名亞太區第8名

    物流績效指數（Logistics Performance Index, LPI）意旨針對跨國貨運代理商、快遞承運商及物流商等專家人士進行的績效問卷調查，涉及範圍包含物流技術與設備、海關清關效率、國際貨物運輸能力、當地物流產業競爭力、追蹤貨物能力、貨物運輸及時性等六大項目。根據世界銀行（The World Bank）2018年調查，物流績效指數亞太地區第1名為日本，其排名世界第5；台灣地區受惠於其地理位置及工業發展優勢，排名亞太區第8名、世界第27名，尚屬前段班國家。

    評分項目中，物流技術與設備為物流市場的發展基礎，透過此評分項目可略窺一地區的物流發展情形，觀察2018年調查數據，台灣物流技術與設備之得分項目為3.72分（滿分為５分），名列亞太區第8名、世界第23名，評估台灣物流市場表現，與中國大陸、韓國、馬來西亞、泰國共屬「發展階段」，顯示台灣尚有精進與發展的空間。

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