新冠疫情嚴重影響傳統的商業地產，辦公室與商場空室率不斷增加，但電商市場卻大幅增長，傳統零售企業轉型O2O線上線下新零售成為必然，為贏得市場，建立更綿密的物流網絡，成為關鍵競爭力。資本熱錢轉向物流地產，國際資本與日本壽險資本等新進者紛紛投入現代化物流設施。本文統計分析2019年度日本倉庫‧物流設施發展概況，供讀者瞭解發展趨勢。

電商營收持續擴大   需求與供給也不斷增加

日本2019年度的大型物流設施已達1219萬㎡，較前一年增加14.8%，2020年3月止，關東地區大型物流設施的空室率為0.8%，為過去最低，租金約為4965日元/坪/月，其他地區則為4022日元/坪/月，2020年度(2020年4月1日～2021年3月31日)有超過200萬㎡的新增面積。關東地區以外的近畿與九州地區，3～5年內也同樣持續增加。主要的客戶以電商品牌企業及為電商服務的第三方物流公司，外資資本與保險公司等新投資者紛紛跨入經營物流地產。由於嚴重人力不足的背景下，倉庫作業的省人化、自動化需求增加，物流地產商結合相關業者對入住者提供自動化系統設備成為趨勢，物流自動化系統設備成為物流地產商的資產，與倉庫一起租賃給承租客戶，承租客戶轉變由貨主直接承租，物流作業轉由第三方物流服務公司承包物流代運營業務，承租客戶不再背負沉重的系統設備投資，由資產的折舊攤提費用轉為租賃成本費用的支出，將分工更細化，專注本業營運，將物流業務轉交給更專業的物流服務商，最大的贏家為日立物流、佐川急便、雅瑪多國際物流、郵便物流、SBS物流、丸和運輸、山九、郵船、日通等第三方物流服務公司。

     日本GLP表示今後數年內將繼續投資約1000～1500億日元新建大型物流設施；日本PROLOGIS也投入500億日元從日本通運公司購入四棟物流設施；日本JR鐵道公司，開發了東京鐵路貨運集散站內的公共型物流綜合設施，2022年還將繼續投入其他新物流設施；日本冷藏與橫濱冷藏也在各城市周邊地區投入新建新冷鏈設施。複數企業共用的公共型物流設施與單一客戶使用的客製化物流設施持續增加，其中40%以上為電商客戶新增需求，或是各產業新增電商業務需求。由於新冠疫情導致商業設施需求的降低，租金下跌，直接影響租金收入減少，相反的物流地產並沒有受到影響，反而租金還要上調，強大的物流設施需求，吸引資本湧入，集中投入收益更為穩定的物流基礎設施。(表1～表4各類倉庫營運概況)

     2020年起新冠疫情造成日本大流行，各種流行性傳染病毒，成為社會未來的不確定隱憂，要隔離人與人的接觸，關閉門店或在家辦公，勢必嚴重影響商業地產的收益。而日本零售電商EC的蓬勃發展，2019年度的營收已達19.5兆日元，較前一年增長7.77%，要維持電商的競爭力，快速的物流網絡據點勢必持續擴大。亞馬遜、樂天、Z H.D(YAHOO)、Oisix、MonotaRo等大型電商企業，都大幅擴增物流據點。商業設施的需求充滿不確定性，而物流設施的需求卻是不斷增長，資本熱錢、不動產開發公司、各種基金及保險業資金等紛紛擴大投資物流地產開發。美國的PROLOGIS運用資產為1250億美元；中國的GLP(含外資)運用資產為890億美元；澳洲的Goodman運用資產為551億美元；香港的ESR運用資產為221億美元；此外還有新加坡豐樹、日本CBRE、日本東京流通中心以及資本雄厚的物流企業如日本通運、佐川急便、雅瑪多、SENKO、SBS、日立物流等，均已投入現代物流設施的開發租賃業務。傳統倉庫業的平均獲利率約為5.3%；現代物流地產開發商J-REIT大都是自己買地蓋倉庫，再打包賣給基金等投資公司，屬於不動產證券化模式，收取資產代運營管理費及租賃佣金，因此收益計算模式不同，會計帳上來看平均獲利率約為48%；冷鏈倉庫產業，大部分的運營模式都有貿易買賣及物流服務收益，平均獲利率約為6%。

【如欲閱讀全文，敬請訂閱】