2014年是台灣的物流地產元年，雖然台灣早已有企業與私人在開發物流地產，但我們認為，這些都只是私人與企業小規模的開發而已，簡單的做單一功能的倉庫租賃，不能成為我們認知的現代物流地產商。直到國泰人壽結合永聯物流開發公司的出現，挾龐大資金，做為長期性投資，開發合法又現代化的國際標準物流園區，園區土地為15萬坪(50萬m²)，建成後，倉庫樓地板面積規模將達25萬坪(82萬m²)，完全符合國際標準的現代化倉庫。同時，該園區將整合雲端大數據、物流金融、商貿服務、文創攝影與共同運輸等產業進駐，提供整合供應鏈服務，這才是我們所認知的國際物流地產商啊！

國際物流地產發展概況

物流地產的開發是地產開發商根據社會發展的需求，選擇合適的地點，投資優質的物流設施，再將此物流設施出租給包括零售商、製造商和物流服務商等具有相關倉儲空間需求的使用者。

公共物流地產倉庫租賃在美國、歐洲與日本等先進國家相當發達，大型上市的物流地產開發商，從事現代化物流設施的開發，引領著現代物流業的發展。這些外資開發商在2000年後開始進軍亞洲市場，以日本為啟動基地，逐漸擴充到韓國、巴西、香港、新加坡與中國等地區。這些開發商主要有普洛斯、安博、嘉民、豐樹、三井、益商、騰飛、ARA、Sniper capital、E-Shang、紅木、黑石等。其中排名第一名的普洛斯投資管理（中國）有限公司，自2003年成立至今，已經成為中國、日本和巴西領先的現代物流設施提供商，普洛斯196億美元資產組合，包括在76個城市的2690萬平方米物流設施，形成了一個高效的物流網路，服務著750多家客戶。日本普洛斯的倉庫分布於日本全國主要城市周邊，約有180多個倉庫，高達300多萬平米的高層標準化倉庫，日本土地稀少又昂貴，因此主要興建以6-7層等多層式RC鋼結構防震倉庫設施，租賃給許多產業的客戶。國際物流地產商的開發項目，主要的特色是“物流地產網絡”，在各大都市、交通節點、港口建立園區，每個園區樓地板面積規模都在15萬㎡以上，提供給眾多客戶共同使用，為的是提供客戶供應鏈整合的效益。中國大陸，是近二十年來經濟成長最為快速的地區，物流蓬勃發展，現代化倉庫需求迫切，已成為世界最大的倉庫市場，國際物流地產公司進入中國市場後，帶動了中國大陸本土企業紛紛仿效，成立中國物流地產公司，以本土資產及地緣關係，急起直追，阿里巴巴也成立菜鳥網絡公司發展物流地網。

台灣物流地產業依然停留在傳統倉庫

國際物流地產公司早已進軍大陸與日韓了，但為何遲遲不見在台灣的發展呢？本刊記者訪問了多家國際地產公司，得出結論：主要是因台灣市場太小，土地少又小又分散又昂貴，缺乏可開發的大面積合法倉儲用地，物流地產的投資環境，讓這些國際級的現代化物流開發商，保持觀望態度，因此，遲遲還未進入台灣物流地產市場，讓台灣的物流倉儲地產，一直無法提升到國際標準程度，大部分倉庫仍停留在80-90年代的過時倉庫設施。

但台灣也有一些有眼光的企業如立興投資、遠雄集團、厚生橡膠、勤益紡織、昶捷物流與昭安紡織等，在默默的投資興建現代化倉庫，倉庫總量約為30-50萬坪。企業自行興建的物流中心倉庫則有麗嬰房、統昶、全聯超市、盛達、長榮、華儲、全台、萊爾富、萬商、近鐵、世聯、新竹、嘉里大榮、好食在、好好、全日、合邦、台糖、台灣菸酒、裕國、嘉豐等，約有50-70萬坪。但是，台灣大多數倉庫都是由地主自建，也有開發者向地主租地自建倉庫，5-7年後倉庫地上物歸屬地主所有，這類的租賃倉庫約佔台灣倉庫總量的60%，約有100-150萬坪，主要是租給小規模傳統加工業或流通業倉庫及第三方物流業。台灣倉庫有70%主要分布在北部地區(桃園以北)，其中以七堵、五堵、泰山、五股、新莊、林口、南崁、大園、海湖、觀音、楊梅、鶯歌等地區，其餘分布在台中、彰化與高雄地區。

外商物流業來台灣發展所帶來的契機

記得兩年前曾經訪問了幾位外商的物流業者，問：為什麼外商物流業這幾年拼命來台灣發展呢？大家幾乎都這麼回答：台灣內需市場雖然不大，以前外商都會跳過它，直接到中國大陸或東南亞市場發展。經過一段時間後，大家都發現到哪裡碰到的都是台商，加上台灣與大陸經濟關係愈來愈緊密，兩岸優惠的政策與便利的物流是外商無法想像的。外商又重新認識到，台灣是亞洲供應鏈的關鍵節點，是原料物資、加工零組件、機器設備、電子產品與商品的原點，必須選擇台灣做為供應鏈物流的關鍵據點。香港利豐集團租用了永聯瑞芳物流園區，建立了第五個物流中心(最大的)，嘉里集團因此併購大榮貨運，美商UTi百及物流選擇擴大營業據點，瑞士商裕利醫藥物流也擴增二倉，美商安麗業績也高度成長，現正興建桃園第二座物流中心，uniqlo優衣庫選擇與日本通運合作，使用萬商物流與立興投資合建的新倉庫，日本近鐵也設立了新倉庫等等，都證明台灣物流迎來了成長的契機。

創造現代物流倉庫新價值

2014年國泰人壽與永聯開發建設公司，宣布共同合資成立“永聯物流開發股份有限公司”，以永聯瑞芳物流園區基地為基礎，在五年內將投資新台幣600億元，興建全台灣北中南共五處物流園區。物流園區將長期持有，以興建百年設施方式投資建設，台灣金管會、經濟部、新北市政府與桃園縣政府還曾大聲讚賞，終於有企業願意投資物流產業園區，引進製造、流通與第三方物流企業，提升台灣物流供應鏈水平，政府將全力支持。

最近，阿里巴巴來台灣成立了分公司，淘寶網有大量的貨物經全家便利店、順豐、宅急便、新竹物流等送進台灣，台灣也有大量貨品經小三通、快遞、郵局送到大陸。另外，阿里巴巴集團與基金、百貨及快遞業者，投資了300億元人民幣，創立菜鳥網絡公司，很清楚的要在全中國各地區，做電子商務物流園區，建立一張全中國的物流地網，馬雲認為，2013年淘寶網的包裹量已50億個，平均一天有1370萬個包裹，已經讓快遞公司人仰馬翻了，當一天的包裹量達10億個時，物流將完全癱瘓，因此全中國的物流地網建設勢在必行，既然要建，但如何建呢？菜鳥選擇了興建大型電商物流園區，每個園區規模達到100萬㎡，興建多棟倉庫，承租者以電商的供應鏈企業為主，包括：阿里雲端、網店供貨商、物流商、攝影文創商、支付保、金融信貸、快遞運輸商與商貿業等。對地方政府而言，能開發票有稅收；對入駐企業而言，能發揮降低成本、快速、取得周轉資金與取得淘寶大數據等綜效。

我們觀察了世界物流地產業的發展，與陸商及外商的商業發展軌跡，我們得出一些想法。

• 現代物流地產業的倉庫設施，是長期持有，因此品質更好更堅固更高級，興建成本因量體大，建造成本更低。
• 當國際標準的現代化倉庫租金有競爭力時，承租者將搬離傳統倉庫，移轉到現代化倉庫。
• 現代物流地產業，應發展大規模物流園區基地，集結供應鏈上下游企業，則能發揮效益，是承租者的需求。
• 現代物流園區將會提供倉單質押的金融服務、雲端大數據的資訊服務、運輸配載共同配送的整合服務與商貿買賣的搓合服務。

有了以上的創新服務，物流地產業將會迎來更寬廣的成長空間，讓我們拭目以待。