全球市場正在經歷一連串的改變與創新，自從美中貿易戰後，台商逐步返回台灣，加上COVID-19新冠疫情的傳播，讓全球供應鏈大洗牌。AI人工智慧與共享經濟的快速發展，讓產業再次大震盪。製造業的生產更具智慧，能夠更加彈性生產，終端客戶的需求能夠直接對接生產；批發零售與品牌商更加彈性且更加敏捷支持全通路的銷售。需求，快速的引出供給。

        十多年來，資本、保險、銀行與建設業等紛紛投入現代化高標準倉庫設施的建設。日本東京都圈有1,805萬㎡的倉庫面積保有量，根據調查，未來三年內還將繼續擴大，主要的客戶為電商業與高附加價值的產業如醫藥、電子機械、化學品與冷鏈。中國大陸的現代化高標準倉庫設施主要的提供者有普洛斯、瀚溥、中遠、易商、豐樹、菜鳥、京東等，總供給量約為9,263萬㎡。台灣桃園市是物流的集中地區，根據本刊調查，約有314萬㎡的倉庫土地供給量，主要的物流地產運營商有厚生、立益、湧泉、立興、永聯、功成、東煒、中華郵政與長榮儲運等。

電商業是物流地產業主要的客戶

        電子商務在全球發光發熱，各行各業都深受影響，2023年全球電子商務銷售額總額約為6.3兆美元，較前一年約增長 10.4%，有20.8%的消費行為在網路上發生。台灣2022年工業及服務業電子商務交易金額約新台幣6兆8,131億元，較前一年增加新台幣6,949億元，增加11.4%；其中製造業新台幣4 兆4,309億元佔65.0%，批發及零售業新台幣1兆5,325億元佔22.5%。2022年企業對企業(B2B)之電子商務交易金額為新台幣5兆4,352億元佔全體79.8%，較前一年成長4,470億元約9.0%，其中製造業貢獻B2B 交易增額之65%。2022年企業對個人或家庭(B2C)之電子商務交易金額為新台幣1兆3,780億元約佔20.2%，較前一年成長新台幣2,479億元約21.9%。批發及零售業新台幣8,270 億元約佔60.0%，年增17.9%；金融及保險業新台幣1,605 億元約佔11.6%，年增4.8%；運輸及倉儲業新台幣1,232億元，年增88.5%。

        到2026年，電子商務市場總額預計將超過8.1兆美元、有24%的消費行為將在網路上發生、社群商務將達到2.9兆美元。在電商普及、新冠疫情及供應鏈重組等因素的共同催化下，台灣倉儲物流需求明顯增加，零售商、通路商、物流服務商及製造業者都在尋找布局機會，穩定的倉儲需求連帶吸引投資型法人目光，再加上物流中心普遍有租期長且租客穩定的優勢，也成為商用不動產的穩健投資選擇之一。例如全家、全聯、統一及富邦媒體等自用型買方，在北中南三處都有斬獲；屬於開發經營模式的國泰人壽與永聯物流共和國也積極在桃園市擴點。資料顯示，台灣倉儲物流交易總額、交易件數與交易總面積，從2018年起有明顯的成長，其中大型物流倉儲用土地的開發有永聯物流開發的楊梅倉、統一企業的台南與桃園物流園區、功成資本的楊梅倉、立興投資的桃園與屏東倉、東煒建設的台南與楊梅倉、寶倉的觀音園區與全聯的觀音與台中倉等，建築面積都是以萬坪起跳。

【如欲閱讀全文，敬請訂閱】