電商市場還在持續增長，傳統零售企業轉型O2O全通路零售，為贏得市場，建立更綿密的物流網絡，成為關鍵競爭力。資本熱錢轉向物流地產，國際資本與日本資本紛紛投入現代化物流倉庫設施。本文統計分析2024年度(2023年4月～2024年3月)日本倉庫‧物流設施發展及改變，供讀者瞭解日本物流地產的發展趨勢與演進。

倉庫整體需求下降
電商倉庫與貨運中轉站需求增加

        隨著著科技的發展、生活方式和經濟活動，工作、購物和溝通方式正在迅速改變，社會以前所未有的速度變化，物流的角色變得越來越重要。網上購物是我們經常利用的，網上購物分揀送到家需要複雜的物流運作，來快速處理數以萬計的貨品，而實現這一點的正是先進的物流設施。此外，各種資訊透過網路傳播，支撐著人們便捷的生活和經濟活動，數據中心使這成為可能。另外，再生能源對於實現未來的永續發展至關重要。日本各物流地產開發商著眼於未來，最大限度地發揮各事業間的協同效應，融入不受傳統觀念束縛的新創意，打造新時代不可或缺的「新一代社會基礎設施」。

        2024年度日本物流地產市場，部分地區倉庫總供應量已超過需求總量，主要是過去超低利率時代規劃的項目，導致新倉庫供應持續在高位，整體呈現衰退現象，特別是傳統倉庫。由於客戶對供應鏈重組的需求不斷擴大，以及電子商務的持續發展，在此背景下，對現代化物流設施的需求，繼續保持在較高水準。此外，為應對客戶勞動力短缺和由此產生的物流作業自動化，增加搬遷至大型物流設施的需求，加上製造業回歸日本和托運人儲存的庫存量增加。在這種供需環境下，日本2024年度的物流設施完工建築面積約1,184萬㎡，較前一年減少7.6%。首都圈(東京周邊)到2024年6月止的空室率9.7% (建築一年以上的物件約4.9%)， 2024年的供給量約194萬㎡，2025年的供給量約177萬㎡；近畿圈(大阪周邊)到2024年6月止的空室率3.7% (建築一年以上的物件約0.9%)， 2024年的供給量約68萬㎡；2025年的供給量約131萬㎡。在倉庫租金方面，關東周邊新倉庫租金約為4,860日元/坪/月，關西地區約為4,300日元/坪/月，關東地區平均租金增加率約為5.2%。(表1 首都圈近畿圈的空室率)開發商認為，物流設施空置率的增加，明顯偏向於新供應的物業，包括投資公司擁有的資產在內，而穩定運營的物業經營狀況繼續保持堅挺。雖然有必要適當監控租賃市場的供需環境，但由於日本物流業的轉型以及EC消費的擴大和滲透，導致對物流設施的需求增加是結構性的，在建築成本飆升的背景下，預估新倉庫的供應水準將會下降。

        其中主要外資系物流地產開發商，PROLOGIS於1999年開始在日本發展物流地產項目，到2024年5月止，在日本全國開發了116個物件，合計面積792萬㎡。GLP於20 09年設立並開始在日本發展物流地產項目，到2024年5月止，在日本全國開發了170 個物件，合計面積1,100萬㎡。

各類倉庫的營運概況

        外資資本與各大商社等新投資者，紛紛跨入日本物流地產開發。由於嚴重人力不足的背景下，倉庫作業的省人化、自動化需求增加，物流地產商結合相關業者對入住者提供自動化系統設備成為趨勢，物流自動化系統設備成為物流地產商的資產，與倉庫一起租賃給承租客戶，物流作業轉由第三方物流服務公司承包，承租客戶不再背負沉重的系統設備投資，由資產的折舊攤提費用轉為租賃成本費用的支出，將分工更細化，專注本業營運，將物流業務轉交給更專業的物流服務商，最大的贏家為佐川急便、YAMATO國際物流、日本郵便物流、SBS物流、丸和運輸、山九、郵船、日通等第三方物流服務公司。

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